2024年上海甲級寫字樓二季度租金持續(xù)下行

近期，眾多機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布了上海 2024 年第二季度房地產(chǎn)市場回顧報(bào)告。

綜合這些報(bào)告內(nèi)容可知，2024 年第二季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場的租賃活動(dòng)呈現(xiàn)出溫和復(fù)蘇的態(tài)勢。租金的進(jìn)一步下行調(diào)整提升了租戶的問詢熱情，辦公樓市場的租賃活躍度有所上升。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“租戶正在積極把握租金調(diào)整的窗口期機(jī)會(huì)，優(yōu)化自身的租賃策略。”

在辦公樓市場方面，上海二季度甲級寫字樓凈吸納量出現(xiàn)回暖。第一太平戴維斯的研究數(shù)據(jù)顯示，二季度，上海共有 6 個(gè)新項(xiàng)目入市，總計(jì)帶來 37.4 萬平方米的供應(yīng)，上半年累計(jì)供應(yīng)達(dá) 101 萬平方米。至此，全市甲級寫字樓總存量為 1937 萬平方米。

盡管有一半數(shù)量的子市場出現(xiàn)了空置率下降的情況，但由于新項(xiàng)目的因素，全市空置率仍環(huán)比上升 0.6 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 22.3%。北外灘、北站、老黃浦等片區(qū)吸納情況良好，帶動(dòng)次級商務(wù)區(qū)空置率下降了 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。

二季度，上海全市甲級寫字樓錄得 18.6 萬平方米的凈吸納量，同時(shí) 2024 年上半年達(dá)到 48.6 萬平方米的凈吸納量，已占到 2023 年全年的 75%，與 2022 年同期水平相當(dāng)。

同時(shí)，仲量聯(lián)行和第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均表明，二季度，上海寫字樓市場的租金持續(xù)下行，市場競爭持續(xù)。

仲量聯(lián)行研究認(rèn)為，較大的市場供應(yīng)加上有限的新增需求使得整體市場租金繼續(xù)處于下行通道。項(xiàng)目之間的價(jià)格競爭持續(xù)。新近項(xiàng)目業(yè)主通過較低的租金和具有吸引力的激勵(lì)政策，以促進(jìn)租戶進(jìn)行搬遷升級，而現(xiàn)有項(xiàng)目為提升或保持項(xiàng)目的出租率，繼續(xù)優(yōu)化租賃價(jià)格。二季度，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降 4.6%，非中央商務(wù)區(qū)的整體租金環(huán)比下降 3.8%。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇表示：“租金的讓利促使較大面積的租戶搬遷升級意愿加強(qiáng)，帶動(dòng)凈吸納量回升。租戶更加聚焦高品質(zhì)項(xiàng)目。在中央商務(wù)區(qū)，租戶把握市場價(jià)格調(diào)整的機(jī)會(huì)，升級辦公空間。同時(shí)，成本驅(qū)動(dòng)型需求向非中央商務(wù)區(qū)搬遷的趨勢仍在持續(xù)。” 在非中央商務(wù)區(qū)，隨著租金差距縮小，部分位于郊區(qū)的企業(yè)搬遷升級到非中央商務(wù)區(qū)甲級項(xiàng)目，以期在成本效益和辦公環(huán)境之間實(shí)現(xiàn)更好的平衡。

展望下半年，第一太平戴維斯的觀點(diǎn)認(rèn)為，下半年依舊保持供應(yīng)端充沛的基調(diào)，業(yè)主計(jì)劃仍有合計(jì)約 79.4 萬平方米的供應(yīng)交付，其中 70% 的面積位于非核心商務(wù)區(qū)。若如期交付，至 2024 年底，上海甲級寫字樓存量將達(dá)到 2017 萬平方米。

第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部董事張琳以及助理董事徐夢璐分析表示，盡管目前市場吸納水平依舊低迷，但傳統(tǒng)行業(yè)相對堅(jiān)挺。業(yè)主方提供的優(yōu)惠政策不斷向租戶端傾斜，促使企業(yè)在降低成本的同時(shí)完成置換（增效），大量新項(xiàng)目交付入市也意味著租戶有更多的選擇。此外，政府印發(fā)的人才培養(yǎng)實(shí)施方案提到加強(qiáng)對新興產(chǎn)業(yè)的扶持，擴(kuò)大人工智能等計(jì)算機(jī)領(lǐng)域的理工科規(guī)模政策發(fā)布，不斷為需求端釋放市場積極信號。